Υπερ-φορολογία στα ακίνητα με ανύπαρκτες αντικειμενικές αξίες

Αντιμέτωποι με μια άνευ προηγουμένου φοροκλοπή, η οποία οδηγεί σε ουσιαστική δήμευση της περιουσίας τους, βρίσκονται εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.

Η φοροκαταιγίδα στα ακίνητα ξεκινά μέσα στον Αύγουστο, όπου ήδη έχουν αποσταλεί 500.000 εκκαθαριστικά σημειώματα για τον ΦΑΠ του 2011 και άλλα τόσα για τον ΦΑΠ του 2012, ενώ τον Οκτώβριο οι υπόχρεοι θα κληθούν να πληρώσουν και...
τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας για το 2013.

Παράλληλα, σε εξέλιξη είναι ήδη η είσπραξη του Εκτακτου Τέλους Ακινήτων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ, με τον συνολικό «λογαριασμό» για την ακίνητη περιουσία να ανέρχεται σε περισσότερα από 3,1 δισ. ευρώ για φέτος. Δηλαδή μέχρι το τέλος του έτους οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να πληρώσουν τέσσερις φορές για το ίδιο ακίνητο! Από του χρόνου, εφόσον το υπουργείο Οικονομικών προλάβει, θα ισχύσει ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων από τον οποίο εκτιμάται ότι θα εισπραχθούν περισσότερα από 4 δισ. ευρώ, καθώς πλέον θα φορολογούνται τόσο τα μη ηλεκτροδοτούμενα κτίρια όσο και τα αγροτεμάχια.

Ωστόσο, ο παραλογισμός της φορολόγησης των ακινήτων δεν έχει προηγούμενο, φέρνοντας σε απόγνωση χιλιάδες ιδιοκτήτες που δεν έχουν να πληρώσουν και σκέφτονται ήδη να αντιδράσουν με δύο τρόπους απέναντι στη λαίλαπα που καλούνται να αντιμετωπίσουν.

-Ο πρώτος είναι να προσφύγουν μαζικά στα δικαστήρια, με πολλές πιθανότητες να δικαιωθούν προκαλώντας «πονοκέφαλο» στην κυβέρνηση.

-Ο δεύτερος είναι να ζητήσουν τη διά νόμου εκχώρηση της ακίνητης περιουσίας τους προς το Δημόσιο για χρέη που αδυνατούν να καταβάλουν και κινδυνεύουν να πάνε στη φυλακή.

Πρόκειται για διαρκές αίτημα της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), η οποία δέχεται καθημερινά αιτήματα από μέλη της που δηλώνουν ότι δεν μπορούν να πληρώσουν τους φόρους που τους έχουν επιβληθεί.

Μάλιστα, από το φθινόπωρο η κατάσταση θα επιδεινωθεί εξαιτίας της συσσώρευσης εκκαθαριστικών σημειωμάτων, τόσο για την ακίνητη περιουσία τους όσο και για τον φόρο εισοδήματος.

Η εξωφρενική φορολόγηση των ακινήτων οδηγεί σε πραγματική δήμευση καθώς οι φόροι υπολογίζονται πάνω σε ανύπαρκτη περιουσία. Οι συντελεστές για τον υπολογισμό του ΦΑΠ, του «χαρατσιού» μέσω της ΔΕΗ αλλά και του νέου φόρου από το 2014 έχουν ένα κοινό χαρακτηριστικό.

Ότι επιβάλλονται με βάση ανύπαρκτες αξίες, με βάση αντικειμενικές τιμές που ίσχυαν την εποχή της μεγάλης «φούσκας» στα ακίνητα.

Ενώ δηλαδή η ακίνητη περιουσία της συντριπτικής πλειονότητας των Ελλήνων έχει πλήρως απαξιωθεί, η εφορία υπολογίζει τους φόρους με τιμές ζώνης που δεν έπρεπε να υπάρχουν. Μάλιστα, με βάση την απόφαση της κυβέρνησης για «πάγωμα» των αντικειμενικών αξιών μέχρι το 2016, οι πάνω από 6 εκατ. ιδιοκτήτες ακινήτων θα συνεχίσουν να πληρώνουν για την επόμενη τριετία φόρους που δεν αντιστοιχούν στην πραγματική αξία της περιουσίας τους.

Σήμερα, οι αγοραίες τιμές ακινήτων έχουν υποχωρήσει πάνω από 30% σε σχέση με το 2008, ωστόσο, οι αντικειμενικές αξίες έχουν παραμείνει ίδιες. Όμως, η ανυπαρξία αγοραστών, το γεγονός δηλαδή ότι δεν υπάρχει καμιά ζήτηση για αγορά ακινήτων, ουσιαστικά εκμηδενίζει την αξία των ακινήτων, τα οποία δεν μπορούν να πουληθούν ούτε για την καταβολή των φόρων. Η κατάσταση είναι πιο δραματική στην επαγγελματική στέγη καθώς χιλιάδες γραφεία και καταστήματα είναι χρόνια ξενοίκιαστα, δεν αποδίδουν έσοδα αλλά την ίδια στιγμή φορολογούνται πάνω σε απίστευτα υψηλές αντικειμενικές αξίες και εμπορικούς συντελεστές.

Υπάρχουν χιλιάδες πλέον ιδιοκτήτες που έχουν μεγάλη περιουσία στα «χαρτιά» αλλά με την κατάρρευση της κτηματαγοράς δεν έχουν καμιά αξία στην αγορά.

• Για παράδειγμα, πρόσφατα επιχειρηματίας αγόρασε βίλα αντί 7 εκατ. ευρώ, ωστόσο η αντικειμενική της αξία είναι 12 εκατ. ευρώ. Ο ιδιοκτήτης θα κληθεί να πληρώσει ΦΑΠ 44.400 ευρώ για το ποσό μέχρι 5 εκατ. ευρώ και άλλα 140.000 ευρώ μέχρι τα 12 εκατ. ευρώ, συνολικά δηλαδή 184.000 ευρώ φόρο. Αν η αντικειμενική αξία είχε πέσει στην αγοραία, τότε ο φόρος που θα πλήρωνε θα ήταν συνολικά 84.000 ευρώ, πληρώνει δηλαδή για μια ανύπαρκτη αξία της περιουσίας του επιπλέον 100.000 ευρώ μόνο για μια χρονιά.
  
• Άλλος ιδιοκτήτης έχει περιουσία αντικειμενικής αξίας 3 εκατ. ευρώ, η οποία λόγω της «βουτιάς των τιμών πλέον αξίζει 2 εκατ. ευρώ. Για τρεις χρονιές ο εν λόγω ιδιοκτήτης θα πληρώσει ΦΑΠ υπολογιζόμενο στην πλασματική αντικειμενική. Η εφορία του ζητά επομένως τα εξής: Για τα έτη 2011, 2102 και 2013 θα πληρώσει από 24.400 ευρώ, συνολικά δηλαδή 73.200 ευρώ. Αν η περιουσία του υπολογίζονταν με βάση την τιμή αγοράς (που δεν υφίσταται αφού δεν υπάρχουν αγοραστές), θα πλήρωνε 43.200 ευρώ. Το κράτος δηλαδή τον «κλέβει» ζητώντας του 30.000 ευρώ περισσότερα.
  
• Σε πιο φθηνές περιουσίες τώρα. Πουλήθηκε διαμέρισμα στον Λυκαβηττό αντί 189.000 ευρώ αλλά η αντικειμενική του αξία είναι 278.000 ευρώ. Με βάση την τιμή αγοράς ο ιδιοκτήτης δεν θα πλήρωνε καθόλου ΦΑΠ λόγω αφορολόγητου 200.000 ευρώ. Όμως, θα του έρθουν δύο εκκαθαριστικά για το 2012 και 2013 και θα κληθεί να πληρώσει 312 ευρώ.
  
• Στο Κεφαλάρι διαμέρισμα 180 τ.μ. δόθηκε αντί 330.000 ευρώ, αλλά η εφορία υπολογίζει αξία 400.000 ευρώ. Με βάση την τιμή αγοράς θα έπρεπε να πληρώσει ΦΑΠ δύο ετών 520 ευρώ, αλλά με βάση την αντικειμενική θα καταβάλει 800 ευρώ.

Η καταλήστευση της περιουσίας είναι ακόμη μεγαλύτερη καθώς στους παραπάνω φόρους θα πρέπει να υπολογιστεί το χαράτσι μέσω της ΔΕΗ αλλά και όλοι οι άλλοι συνδεδεμένοι με την αντικειμενική αξία φόροι και τέλη. Η εφορία υπερεκτιμά αυθαίρετα την ακίνητη περιουσία εκατομμυρίων πολιτών εισπράττοντας φόρους που δεν θα έπρεπε να υπάρχουν.
Οι εξωπραγματικές αντικειμενικές αξίες οδηγούν στη δήμευση της περιουσίας και τον λόγο θα έχουν φυσικά τα δικαστήρια που θα καταφύγουν οι ιδιοκτήτες. Από την άλλη, εξαιτίας του παραλογισμού με τη φορολόγηση των ακινήτων τα κρατικά ταμεία κινδυνεύουν να μείνουν άδεια, καθώς κανείς δεν θα μπορεί να πληρώσει φόρους. Αν π.χ. κάποιος ιδιοκτήτης έχει ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας 2 εκατ. ευρώ για ακίνητο δεκαετίας 250 τ.μ. πρέπει να πληρώσει περίπου 43.000 ευρώ μόνο για τον ΦΑΠ τριών ετών κι επιπλέον το χαράτσι μέσω της ΔΕΗ, το οποίο θα ανέλθει σε 4.000 ευρώ, δηλαδή 47.000 ευρώ. Για μια περιουσία η οποία είναι τουλάχιστον κατά 30%-40% φθηνότερη.


Ιδιοκτήτες

Οι πέντε προτάσεις
Οι ιδιοκτήτες προειδοποιούν για κατάρρευση των εσόδων από τα ακίνητα καθώς και για μεγάλο κοινωνικό πρόβλημα εξαιτίας των ληστρικών φόρων πάνω σε ανύπαρκτες αξίες. Προτείνουν μεταξύ άλλων:

Α. Πλήρη κατάργηση των συντελεστών εμπορικότητας, ή μείωσή τους κατά τουλάχιστον 50% στο τμήμα τους που υπερβαίνει τη μονάδα.

Β. Ουσιαστική αύξηση των συντελεστών παλαιότητας, λόγω όχι μόνον της κατάστασης της αγοράς, αλλά και της απαξίωσής τους από μέτρα όπως το ενεργειακό πιστοποιητικό, η υποχρεωτική ανακαίνιση ανελκυστήρων κ.λπ.

Γ. Κατάργηση του συντελεστή μεγέθους για τις κατοικίες μεγάλου εμβαδού οι οποίες έχουν απαξιωθεί όχι μόνον από την οικονομική κατάσταση, αλλά από το τεκμήριο κατοικίας, που αφορά και τους ενοικιαστές, γι΄αυτό και έχουν καταστεί κυριολεκτικά πράγματα εκτός συναλλαγής «res extra commercio»!

Δ. Καθιέρωση μειωτικού συντελεστή για τα επί τουλάχιστον ένα έτος ξενοίκιαστα ακίνητα ώστε να ενθαρρυνθεί η αγορά και η αξιοποίησή τους, αλλά και να μπορούν οι κάτοχοί τους να πληρώσουν τον φόρο κατοχής.

Ε. Μαζική μείωση των «τιμών ζώνης» στις περιοχές όπου δεν υπάρχουν πλέον εμπορικές τιμές και συναλλαγές.

Tέσσερα παραδείγματα της φορολογικής επιδρομής

• Περιουσία με αντικειμενική αξία 5 εκατ. ευρώ αλλά αξία αγοράς 3,5 εκατ. ευρώ. Θα πληρώσει ΦAΠ για τρεις χρονιές ύψους 132.800 ευρώ ενώ θα έπρεπε να καταβάλει 81.000 ευρώ, δηλαδή πάνω από 50.000 ευρώ περισσότερα.
• Περιουσία αντικειμενικής αξίας 1 εκατ. ευρώ αλλά εμπορικής αξίας 600.000 ευρώ. Θα πληρώσει ΦAΠ τριετίας 13.200 ενώ θα έπρεπε να καταβάλει 2.700 ευρώ (900 για κάθε έτος), δηλαδή επιπλέον 10.500 ευρώ.
• Περιουσία αντικειμενικής αξίας 700.000 ευρώ αλλά εμπορικής αξίας 450.000 ευρώ. Θα καταβάλει ΦAΠ τριετίας ύψους 4.500 ευρώ ενώ θα έπρεπε να πληρώσει 1.500 ευρώ, δηλαδή 3.000 ευρώ περισσότερα
• Περιουσία αντικειμενικής αξίας 400.000 ευρώ αλλά πραγματικής αξίας 200.000. Θα πληρώσει ΦAΠ τριετίας 1.200 ευρώ ενώ δεν θα έπρεπε να φορολογηθεί.

 

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη