Αφορολόγητες μεταβιβάσεις ακίνητων μπορούν να κάνουν οι γονείς
προς τα παιδιά τους, εκμεταλλευόμενοι τα παράθυρα της νομοθεσίας για τις
γονικές παροχές. Η μεταβίβαση με «χαριστικό» τρόπο, όπως η γονική
παροχή, μπορεί να γίνει εξ ολοκλήρου και αφορολόγητη ή να επιμεριστεί η
κυριότητα (μεταξύ γονέα και τέκνου) ώστε να επιμεριστεί η φορολογική
επιβάρυνση.H «κυριακάτικη δημοκρατία» παρουσιάζει σήμερα τα «μυστικά» και τα «κλειδιά» που μπορούν να χρησιμοποιήσουν οι φορολογούμενοι για να πληρώσουν λιγότερο ή και καθόλου φόρο κατά τη γονική παροχής της ακίνητης περιουσίας τους.
Οι συμβολαιογράφοι συνήθως συστήνουν στους γονείς να κάνουν γονική παροχή μόνο της ψιλής κυριότητας και όχι της πλήρους κυριότητας. Οι λόγοι είναι πολλοί. Ο κυριότερος όμως είναι ότι μειώνεται το συνολικό κόστος, καθώς η φορολογητέα αξία περιορίζεται σημαντικά.
Παράλληλα το παιδί που θα πάρει την ψιλή κυριότητα δεν χάνει το δικαίωμα να αγοράσει στο μέλλον πρώτη κατοικία, απολαμβάνοντας τα πλεονεκτήματα που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία (υψηλό αφορολόγητο κατά την αγορά, δικαίωμα εκταμίευσης επιδοτούμενου δανείου κ.λπ.).
Επίσης, μετά τον θάνατο του γονιού η ψιλή κυριότητα ενώνεται με την επικαρπία (δηλαδή το περιουσιακό στοιχείο που έχει κρατήσει ο γονιός στην κατοχή του) χωρίς επιπλέον φόρο.
Η αξία της επικαρπίας, όταν ο επικαρπωτής είναι φυσικό πρόσωπο, ορίζεται ως ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας ανάλογα με την ηλικία αυτού ως εξής:
Στα 8/10, αν ο επικαρπωτής δεν έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του.
Στα 7/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του.
Στα 6/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 30ό έτος της ηλικίας του.
Στα 5/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 40ό έτος της ηλικίας του.
Στα 4/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 50ό έτος της ηλικίας του.
Στα 3/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 60ό έτος της ηλικίας του.
Στα 2/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 70ό έτος της ηλικίας του.
Στο 1/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 80ό έτος της ηλικίας του.
Σήμερα είναι αφορολόγητες οι γονικές παροχές ακίνητων περιουσιακών στοιχείων συνολικής αξίας έως 150.000 ευρώ, καθώς επίσης και οι γονικές παροχές πρώτης κατοικίας αξίας έως 200.000 ευρώ. Αφορολόγητο όριο αξίας 150.000 ευρώ ισχύει και για τις δωρεές ακινήτων από τους γονείς προς τα ενήλικα τέκνα και από τους παππούδες ή τις γιαγιάδες προς τα εγγόνια. Επίσης αφορολόγητο όριο 200.000 ευρώ ισχύει και σε περίπτωση απόκτησης πρώτης κατοικίας από άγαμο φορολογούμενο με δωρεά. Σε κάθε περίπτωση απόκτησης πρώτης κατοικίας με γονική παροχή ή δωρεά από έγγαμο φορολογούμενο ισχύει αφορολόγητο όριο 250.000 ευρώ, το οποίο προσαυξάνεται περαιτέρω αν υπάρχουν και προστατευόμενα παιδιά.
Πιο συγκεκριμένα, μπορείτε να μεταβιβάσετε με γονική παροχή πρώτη κατοικία στα παιδιά σας χωρίς να πληρώσετε φόρο στην Εφορία μέχρι τα ακόλουθα όρια:
- 200.000 ευρώ, αν το παιδί είναι άγαμο.
- 250.000 ευρώ, αν το παιδί είναι έγγαμο.
- 275.000 ευρώ, αν το παιδί έχει και ένα δικό του παιδί.
- 300.000 ευρώ, αν το παιδί έχει δύο δικά του παιδιά.
- 330.000 ευρώ, αν το παιδί έχει τρία δικά του παιδιά.
Αρα λοιπόν, αν το ακίνητό σας είναι μέσα σε αυτά τα όρια, δεν έχετε λόγο να φοβάστε την Εφορία και μπορείτε να σπεύσετε ακόμη και τώρα. Για να βρείτε την αντικειμενική αξία του ακινήτου που θέλετε να μεταβιβάσετε στο παιδί σας, καλό είναι να ανατρέξετε στο εκκαθαριστικό του ΕΤΑΚ του 2008 ή του 2009 ή αν έχετε εκκαθαριστικό ΦΑΠ των ετών 2010-2013, καθώς σε αυτό αναγράφονται οι αξίες.
Ωστόσο, προτού λάβετε τις τελικές αποφάσεις καλό είναι να συνυπολογίσετε την περιουσιακή κατάσταση αλλά και την οικονομική κατάσταση του παιδιού σας, καθώς από το επόμενο έτος έρχεται ο νέος ενιαίος φόρος ακινήτων.
Ο φόρος γονικής παροχής, δηλαδή ο φόρος επί της δωρεάς που γίνεται από γονέα σε παιδί, καθώς και ο φόρος για δωρεά από παππού ή γιαγιά σε εγγονό υπολογίζεται κλιμακωτά. Τα πρώτα 150.000 ευρώ της αξίας του μεταβιβαζόμενου περιουσιακού στοιχείου είναι αφορολόγητα, τα επόμενα 150.000 ευρώ φορολογούνται με 1% και τα επόμενα 300.000 ευρώ με 5%. Συνεπώς, σε συνολική αξία 300.000 ευρώ αναλογεί φόρος 1.500 ευρώ, ενώ σε συνολική αξία 600.000 ευρώ αντιστοιχεί φόρος 16.500 ευρώ. Εάν η αξία υπερβαίνει τα 600.000 ευρώ, τότε το πέραν του ποσού των 600.000 ευρώ τμήμα της αξίας φορολογείται με 10%.
Προϋποθέσεις και οροί: Για να αναγνωριστεί το δικαίωμα φορολογικής απαλλαγής στην πρώτη κατοικία θα πρέπει να ισχύουν τα εξής:
Αυτός ή αυτή που αποκτά την κατοικία με δωρεά ή γονική παροχή, η σύζυγος ή ο σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας και βρίσκεται σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.
Επίσης να μην κατέχουν σε δήμο ή σε κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων οικόπεδο οικοδομήσιμο, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες τους. Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι δεν καλύπτονται αν το συνολικό εμβαδόν των κτισμάτων που κατέχει ή μπορεί να ανεγείρει ο δικαιούχος είναι κάτω από 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου.
Η δήλωση φόρου δωρεάς - γονικής παροχής πρέπει να υποβληθεί πριν από την κατάρτιση του συμβολαίου, το οποίο συντάσσεται με βάση θεωρημένο αντίγραφο της δήλωσης, και, προκειμένου για άτυπες δωρεές, μέσα σε έξι μήνες από την παράδοση του αντικειμένου της δωρεάς στον δωρεοδόχο.
Ο φόρος δωρεάς - γονικής παροχής εξοφλείται:
- Σε 12 ίσες διμηνιαίες δόσεις, καθεμία από τις οποίες δεν μπορεί να είναι κατώτερη των 500 ευρώ, αν η βεβαίωση του φόρου έγινε με βάση τη δήλωση του υποχρέου ή την έκδοση οριστικής πράξης ή έπειτα από συμβιβασμό και την καταβολή του 1/5 ή ύστερα από απόφαση δικαστηρίου ή από δικαστικό συμβιβασμό.
- Σε 6 ίσες διμηνιαίες δόσεις, καθεμία από τις οποίες δεν μπορεί να είναι κατώτερη των 500 ευρώ, αν η βεβαίωση του 25% του φόρου έγινε έπειτα από άσκηση προσφυγής.
Μεγάλο το κόστος για τα «φθηνά» ακίνητα
Ο φόρος που θα υπολογίσει η Εφορία κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου δεν είναι το μοναδικό κόστος που θα κληθούν να πληρώσουν οι φορολογούμενοι. Ακόμη και στην περίπτωση που η γονική παροχή είναι αφορολόγητη, θα πρέπει να πληρωθούν ο συμβολαιογράφος, το Ταμείο Νομικών κ.λπ.
Μάλιστα, πολλές φορές τα έξοδα μεταβίβασης είναι πολλαπλάσια από τα χρήματα που θα κληθείτε να δώσετε στην Εφορία. Ειδικά αν το ακίνητο που θέλετε να μεταβιβάσετε είναι μικρής αξίας, δηλαδή της τάξεως των 40.000-50.000 ευρώ, τότε θα διαπιστώσετε ότι τα έξοδα μεταβίβασης είναι σημαντικά.
Ετσι, προτού απευθυνθείτε στον συμβολαιογράφο ο οποίος θα αναλάβει να συντάξει το συμβόλαιο, καλό θα είναι να κάνετε έναν προϋπολογισμό τι θα σας κοστίσει η διαδικασία. Για να καταλήξετε στον τελικό λογαριασμό της γονικής παροχής, θα πρέπει να λάβετε υπόψη σας τα τέσσερα διαφορετικά έξοδα που θα πρέπει να επωμιστείτε:
1. Ο φόρος. Αν το σπίτι έχει αντικειμενική αξία κάτω από 150.000 ευρώ, δεν θα πληρώσετε τίποτα διότι υπάρχει αφορολόγητο. Αν μάλιστα το παιδί στο οποίο θα μεταβιβάσετε το ακίνητο δεν έχει άλλο σπίτι στο όνομά του, το αφορολόγητο μπορεί να διαμορφωθεί στα 200.000 ευρώ (αν το παιδί είναι ανύπαντρο), στα 250.000 ευρώ (αν το παιδί είναι παντρεμένο), στα 275.000 ευρώ (αν το παιδί είναι παντρεμένο και έχει και ένα δικό του παιδί) ή στα 300.000 ευρώ (αν το παιδί σας είναι παντρεμένο και έχει δύο δικά του παιδιά). Για ακόμη μεγαλύτερες αξίες ο φόρος υπολογίζεται κλιμακωτά.
2. Ο συμβολαιογράφος. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου υπολογίζεται με βάση κλίμακα η οποία προβλέπει ότι όσο μεγαλύτερη είναι η αξία του ακινήτου τόσο χαμηλότερος είναι ο συντελεστής υπολογισμού της αμοιβής. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου ξεκινά από 1% για αξία έως 120.000 ευρώ, μειώνεται στο 0,7% για αξία άνω των 120.000 ευρώ έως 380.000 ευρώ και πέφτει στο 0,65% εφόσον η αξία που αναγράφεται στο συμβόλαιο υπερβαίνει τα 380.000 και φτάνει έως και τα 2.000.000 ευρώ. Στην αμοιβή του συμβολαιογράφων επιβάλλεται και ΦΠΑ 23%, ενώ θα πρέπει να γνωρίζετε ότι θα κληθείτε να πληρώσετε ένα πρόσθετο ποσό για κάθε φύλλο του συμβολαίου (συνήθως 4-5 ευρώ ανά φύλλο).
3. Το Ταμείο Νομικών. Το πληρώνει και αυτό ο γονιός που μεταβιβάζει το ακίνητο στο παιδί του. Υπολογίζεται με ένα ποσοστό επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Συγκεκριμένα ανέρχεται συνολικά σε 0,775% (0,65%+0,125%) επί της αξίας του ακινήτου. Για παράδειγμα, αν μεταβιβάσετε πρώτη κατοικία στο παιδί σας αξίας100.000 ευρώ, στην Εφορία δεν θα πληρώσετε καθόλου φόρο, ενώ για το Ταμείο Νομικών θα πληρώσετε775 ευρώ.
4. Τα έξοδα μεταγραφής. Τα έξοδα μεταγραφής συνήθως διαμορφώνονται στο 0,775% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Δηλαδή για αξία ακινήτου 100.000 ευρώ τα έξοδα μεταγραφής θα ανέλθουν σε 775 ευρώ.
«Δεν κινείται τίποτα μετά την καταστροφή»
Σε ερώτηση της «κυριακάτικης δημοκρατίας» για την κατάσταση που επικρατεί στην κτηματαγορά ο κ. Παραδιάς ήταν κατηγορηματικός:
«Δεν κινείται τίποτα!» Οποιοδήποτε ακίνητο προσφέρεται προς πώληση, και σε οποιαδήποτε τιμή, δεν ενδιαφέρει κανέναν! Η πλήρης έλλειψη συναλλαγών συνεπάγεται και πλήρη έλλειψη οποιασδήποτε δυνατότητας διατύπωσης τιμών στις οποίες πράγματι να μπορεί να πωληθεί ένα ακίνητο, μέσα σε κάποιο εύλογο χρονικό διάστημα.
Ο προέδρος της Ενωσης Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδας Δημήτρης Καψιμάλης τονίζει ότι «στη διάρκεια της οικονομικής κρίσης στη χώρα μας υιοθετήθηκε σειρά μέτρων που ήταν κυριολεκτικά καταστρεπτικά για την ιδιωτική ακίνητη περιουσία. Δεκαπλασιάστηκε το φορολογικό της βάρος, ενώ τα μισθωτικά εισοδήματά της εκμηδενίστηκαν. Ετσι, έπαψε να λειτουργεί η κτηματαγορά στη χώρα μας».
Παραδείγματα χωρίς την επικαρπία
Παράδειγμα 1
Ακίνητο αντικειμενικής αξίας 100.000 που θα μεταβιβαστεί από γονιό ηλικίας 61 έως 70 ετών στο παιδί του, χωρίς ο ίδιος να κρατήσει την επικαρπία.
Φόρος μεταβίβασης: 0 ευρώ
Αμοιβή συμβολαιογράφου: 1.254,6 ευρώ
Ταμείο Νομικών: 775 ευρώ
Εξοδα μεταγραφής: 775 ευρώ
Σύνολο: 2.804,6 ευρώ
Για το ίδιο ακίνητο, αν ο γονιός κρατήσει την επικαρπία, τότε η αξία του ακινήτου μειώνεται κατά 30% (70.000 ευρώ), διότι αυτό προβλέπεται από την κλίμακα που διαβάσατε παραπάνω λόγω ηλικίας του γονιού.
Φόρος μεταβίβασης: 0 ευρώ
Αμοιβή συμβολαιογράφου: 885,6 ευρώ
Ταμείο Νομικών: 542,5 ευρώ
Εξοδα μεταγραφής: 542,5 ευρώ
Σύνολο: 2.070,6 ευρώ
Τελικό κέρδος: 734 ευρώ
Παράδειγμα 2
Ακίνητο αντικειμενικής αξίας 150.000 που θα μεταβιβαστεί από γονιό ηλικίας 71 έως 80 ετών στο παιδί του, χωρίς ο ίδιος να κρατήσει την επικαρπία.
Φόρος μεταβίβασης: 0 ευρώ
Αμοιβή συμβολαιογράφου: 1.758,9 ευρώ
Ταμείο Νομικών: 1.162,5
Εξοδα μεταγραφής: 1.162,5 ευρώ
Σύνολο: 4.083,9 ευρώ
Για το ίδιο ακίνητο, αν ο γονιός κρατήσει την επικαρπία, τότε η αξία του ακινήτου μειώνεται κατά 20% (αξία ακινήτου 120.000 ευρώ), όπως αυτό προβλέπεται από την κλίμακα που διαβάσατε παραπάνω λόγω ηλικίας του γονιού.
Φόρος μεταβίβασης: 0 ευρώ
Αμοιβή συμβολαιογράφου: 1.500,6 ευρώ
Ταμείο Νομικών: 930 ευρώ
Εξοδα μεταγραφής: 930 ευρώ
Σύνολο: 3.360,6 ευρώ
Τελικό κέρδος: 723 ευρώ
Στέλιος Κράλογλου / dimokratianews.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου